در سال جاری چه بر سر مسکن خواهد آمد؟


افزایش آرام قیمت مسکن در سال۱۳۹۱ در کنار افزایش بهای ارز و طلا و سکه شاید تنها برای کسانی که در این سال مجبور به تعویض خانه و اجاره خانه جدیدی بودند از همه محسوس تر بود. اگرچه آمارهای اعلام شده خبر از کاهش معاملات در این سال داشت اما همین عده از خریداران مسکن نیز به طورقطع طعم افزایش قیمت را به وضوح چشیده اند آن زمان که به هربار مراجعه برای خرید با قیمت های جدید روبه رو شده اند.
فعالان حوزه نقل و انتقال هم بر کاهش معاملات صحه گذاشته اند تا آن جا که آمار دریافتی از سامانه املاک و مستغلات بیانگر آن است که خرید و فروش مسکن در فصل زمستان تا ۴۷درصد کاهش پیدا کرده است.

براساس آمار اعلام شده، تعداد معاملات ثبت شده روزانه در زمستان۱۳۹۰ بالغ بر ۱۷هزار و ۲۰۰مورد خرید و فروش مسکن بوده که این عدد در زمستان۱۳۹۱ به ۹هزار و ۱۰۰مورد کاهش یافته است. این کاهش میزان فروش به همراه افزایش قیمت نشان، آینده خوبی را برای این بازار رقم نمی زند. حال اگر سرمایه های خفته در بازار طلا و ارز با تغییرات بودجه ای سال۱۳۹۲ همراه شده و راه خود را به این بازار کج کند، شاید دیگر نتوان سقف قیمت ها را به راحتی دید. چه علاوه بر این چرخش سرمایه ها، واحدهایی که در سال آینده آماده فروش می شود، آپارتمان هایی هستند که با مصالح خریداری شده در سال۱۳۹۱ ساخته شده اند و سازندگان هم آن افزایش قیمت مصالح را در قیمت نهایی واحدهای مسکونی آماده تحویل خود منظور خواهند کرد.
هم اکنون هر مترمربع آپارتمان نوساز در شهر جدید پردیس یک میلیون و ۸۰۰هزار تومان پیش فروش می شود درحالی که قیمت قطعی برای فروش آن در ابتدای سال گذشته حدود یک تا یک میلیون و ۸۰هزار تومان بود.

تقاضای گسترده برای واحدهای کوچک
در حال حاضر همچنان تقاضا برای واحدهای مسکونی ارزان قیمت وجود دارد اما این تقاضا درباره واحدهای اداری، تجاری و واحدهای مسکونی گران قیمت رایج نیست چون قیمت واحدهای مسکونی ارزان قیمت با گران شدن ارز و طلا و با بالارفتن نرخ تورم، افزایش یافته و رشد قیمتی خود را باز هم ادامه خواهد داد. در این میان تقویت بازار اجاره بها می تواند تاثیر مثبتی در تعادل قیمتی داشته باشد. از آن جا که بانک های تجاری پرداخت کننده تسهیلات به انبوه سازان و دست اندرکاران صنعت ساختمان در دهه۸۰ با توجه به رکود بازار مسکن در سال های ۱۳۸۶ تا?۱۳۹۰ و زیان برخی از سرمایه گذارانی که توان بازپرداخت مطالبات خود را نداشتند، آن املاک و مستغلات را به تملک خویش درآورده اند بنابراین اکنون در موقعیت اجاره داری قرار گرفته اند. بر این اساس بانک ها، صندوق های بازنشستگی، بیمه ها، شرکت های سرمایه گذاری، صندوق های بازنشستگی و دیگر سرمایه گذاران نهادی می توانند مالک مجموعه های ساختمانی بزرگ باشند و با درآمد اجاره زندگی کنند.

قیمت مسکن در سال ۹۲
به اعتقاد اغلب کارشناسان حوزه مسکن، نوسانات ارز تاثیر مستقیمی بر قیمت چند ماه آینده مسکن خواهد داشت.
در این میان سازندگانی که در ساخت وساز مسکن خود از مصالح ساختمانی خارجی استفاده کرده اند به طور قطع قیمت تمام شده بالاتری را اعلام خواهند کرد.
اگرچه ۹۵درصد بازار مسکن در دست بخش خصوصی است اما مدیریت این بازار و جلوگیری از سونامی در آن برعهده دولت است. در این باره علی نیکزاد، وزیر راه و شهرسازی هشدار می دهد با کسانی که بخواهند در بازار مسکن و قیمت های آن اخلال ایجاد کنند، با استفاده از ابزارهای قانونی مانند اعمال مالیات سنگین بر معاملات بیش از یکبار، برخورد می شود.

نیکزاد به متقاضیان تهرانی توصیه می کند خانه دار شدن را از طریق سیاست های دولت پیگیری کنند، چراکه عزم دولت برای خانه دار کردن مردم راسخ است و پیمانکاران و انبوه سازان کشور نیز چنین توانایی را دارند. البته او ادعایی مبنی بر عدم تغییر قیمت مسکن ندارد ولی معتقد است که قیمت مسکن به اندازه تورم و بیشتر از آن رشد نداشته است. نیکزاد بااشاره به سرشماری سال۱۳۹۰ و قبض گازبهای ارسال شده به در منازل، از خالی بودن حدود ۴۰۰هزار واحد مسکونی در شهر تهران خبر می دهد و تصریح می کند که به دستگاه ها و افرادی که به امید گرفتن ت?اکم سیار و افزایش قیمت مسکن در حال خرید در بازار مسکن هستند، هشدار می دهم که شورای اسلامی شهر تهران، شهرداری تهران و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به هیچ عنوان با فروش تراکم غیرمجاز موافقت نخواهند کرد.

اگرچه نباید اظهارات امیدبخش وزیر راه و شهرسازی را از نظر دو داشت اما تورم بازار مسکن در سه ماه گذشته به خوبی خود را نشان داد و پیش بینی می شود که این افزایش قیمت حداقل تا اردیبهشت ماه ادامه پیدا کند. رشد قیمت مسکن در چند ماه مانده به پایان سال تا آن اندازه بود که افزایش قیمت در این مدت با رشد قیمت ها در ۳.۵سه سال گذشته برابری می کرد.

افزایش مبلغ وام خرید مسکن
البته نظام بانکی و در راس آنها بانک مسکن تلاش کرد به روش های مختلف علاوه بر رونق بخش به بازار خرید و فروش مسکن از افزایش قیمت هم تا اندازه ای جلوگیری کند. بر این اساس افزایش وام مسکن به ۵۰میلیون تومان شاید آسان ترین راهی بود که به ذهن رسید.

بانک مسکن در این باره اعلام کرد که با توجه به افزایش هزینه های احداث واحد مسکونی، پرداخت دو فقره تسهیلات به منظور احداث و تکمیل یک واحد مسکونی به صورت توام و از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (در حال حاضر تا سقف ۲۰۰میلیون ریال) و حساب صندوق پس انداز ساخت مسکن (در حال حاضر تا سقف ۳۰۰میلیون ریال) در مواردی که پدر و فرزند، مادر و فرزند و یا زن و شوهر به صورت مشترک (سه دانگ، سه دانگ)، اقدام به احداث و تکمیل واحد مسکونی کنند، ضمن رعایت سایر شرایط توسط بانک مسکن، امکان پذیر شد.
این بانک همچنین پرداخت تسهیلات خرید به واحدهای مسکونی بالای ۱۲سال ساخت را از بهمن ماه۱۳۹۱ در دستور کار خود قرار داد. که این تسهیلات فروش اقساطی مسکن به واحدهای غیرنوساز و غیر دست اول از محل حساب صندوق پس انداز مسکن، اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن و نیز حساب پس انداز مسکن جوانان امکان پذیر است؛ مزیت این روش آن است که تفاوت سقف و کف تسهیلات در بازه زمانی ۸سال (۱۲ تا ۲۰سال) برای تمامی قشرهای جامعه در همه شهرها به صورت تدریجی کاهش پیدا می کند.

براساس اعلام بانک مسکن حداکثر میزان تسهیلات پرداخت شده از محل حساب صندوق پس انداز مسکن و اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در صورت رعایت ضوابط و مقررات این حساب برای واحدهای مسکونی با جواز ساخت ۱۲سال ۲۰۰میلیون ریال، ۱۳سال ۱۸۷میلیون و ۵۰۰هزار ریال، ۱۴سال ۱۷۵میلیون ریال و ۱۵سال را ۱۶۲میلیون و ۵۰۰هزار ریال است. میزان کاهش سقف مبلغ این تسهیلات هم به ازای افزایش هر سال ساخت واحدهای مسکونی، ۱۲میلیون و ۵۰۰هزار ریال است که بر این اساس، حداکثر میزان تسهیلات پرداختی برای واحدهای مسکونی دارای جواز ساخت ۲۰ساله، ۱۰۰میلیون ریال خواهد بود.
منبع: اقتصاد ایران آنلاین


نظرات